분양권 전매, 프리미엄까지! 부동산 초보자가 꼭 알아야 할 정보

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안녕하세요, 알쏭달쏭 이야기입니다! 😊

"청약 당첨되면 로또라고 하던데, 그럼 당첨되면 바로 팔 수 있는 걸까?"

"분양권과 입주권은 뭐가 다르지?" "프리미엄(피) 붙여서 분양권을 판다는 게 무슨 뜻일까?"

부동산을 처음 접하면 이런 궁금증이 생길 수 있어요.

오늘은 '분양권'과 '입주권', 그리고 '분양권 전매'에 대해 쉽게 설명해드릴게요.

부동산 초보자도 이해할 수 있도록 차근차근 알려드리겠습니다. 😊

1. 분양권과 입주권의 차이

✅ 분양권이란?
아파트를 새로 짓기 전에 건설사에서 일반인들에게 '미리 구매할 수 있는 권리'를 주는 걸 분양이라고 해요.

이때, 청약 당첨을 받아서 갖게 되는 것이 바로 '분양권'입니다.

아직 집이 완성되기 전이지만, 분양권을 가진 사람은 나중에 집이 완공되면 입주할 수 있어요.

✅ 입주권이란?
입주권은 재개발이나 재건축 사업에서 기존 집을 가진 사람들이 새 아파트를 받을 권리를 의미해요.

기존 집을 철거하고 새 아파트가 지어지는 과정에서 조합원이 받게 되는 것이 바로 입주권입니다.

📌 분양권과 입주권 차이점 정리

구분	분양권	입주권
발생 방식	신규 아파트 청약 당첨	재개발·재건축 조합원에게 부여
거래 가능 여부	전매 제한 후 거래 가능	일정 시점부터 거래 가능
집 상태	아직 건설 중	기존 주택이 철거되고 새 아파트가 건설 중
대상	청약 당첨자	재개발·재건축 조합원

2. 분양권 전매란?

✅ 분양권을 사고판다고?
분양권 전매는 쉽게 말해 아파트가 완공되기 전에 분양받은 사람이 다른 사람에게 그 권리를 파는 것이에요.

예를 들어보면,

A가 5억 원짜리 아파트를 청약으로 당첨받았는데, 몇 달 후 B에게 6억 원에 팔았다면,

A는 1억 원의 차익을 얻을 수 있어요.

✅ 분양권 전매 절차

매수자 찾기 – 분양권을 사고 싶어 하는 사람을 찾음
분양권 매매 계약서 작성 – 가격과 조건을 정해서 계약 체결
건설사에 양도 신고 – 건설사에 가서 정식으로 변경 요청
잔금 처리 후 명의 변경 – 최종적으로 명의가 변경되면 거래 완료!

3. 전매 제한이란?

✅ 분양권을 바로 팔 수는 없나요?
정부에서는 투기(단기 차익을 노린 거래)를 막기 위해 전매 제한을 두고 있어요.

전매 제한이 걸려 있으면 일정 기간 동안은 분양권을 팔 수 없어요.

✅ 전매 제한 예시

규제가 없는 지역: 분양 계약 후 6개월~1년 후 전매 가능
조정대상지역: 소유권 이전 등기(입주 후 등기 완료) 전까지 전매 불가
투기과열지구: 아예 전매 불가 또는 소유권 이전 등기 후 가능

📌 예를 들어 서울 강남에 있는 분양권은 투기과열지구에 해당되기 때문에 입주 후 등기 완료가 되어야 팔 수 있어요.

반면, 규제가 없는 지방 소도시에서는 계약 후 6개월~1년 내에 팔 수 있어요.

4. 프리미엄(피)란?

✅ 분양권 거래할 때 '피'가 뭔가요?
'프리미엄(피)'는 분양권을 사고팔 때 붙는 추가 금액이에요.

예를 들어,

A가 5억 원에 분양받은 아파트를 B에게 팔 때 5억 5천만 원에 판다면, 이 5천만 원이 '프리미엄(피)'입니다.

✅ 프리미엄(피)의 종류

플러스피(플피) – 분양가보다 비싸게 팔려서 생기는 이익. 예를 들어 분양가 5억 원인 아파트가 6억 원에 팔리면, 1억 원이 플피입니다.
마이너스피(마피) – 분양가보다 싸게 파는 경우. 예를 들어 5억 원에 분양받은 아파트를 4억 8천만 원에 판다면, 2천만 원이 마피입니다. 주로 시장 상황이 좋지 않거나, 자금이 급한 경우 발생합니다.
손피 – '손에 쥐는 프리미엄'의 줄임말로, 분양권을 매도할 때 매수자가 매도인의 양도소득세를 부담하는 방식을 의미합니다. 즉, 매도자가 원하는 금액을 세금 공제 없이 그대로 받을 수 있도록, 매수자가 추가 비용을 부담하는 거래 방식입니다.

✨ 정리하면?

분양권은 새 아파트를 청약받아 가질 수 있는 권리
입주권은 재개발·재건축 조합원에게 주어지는 권리
분양권 전매는 완공 전 분양권을 다른 사람에게 파는 것
전매 제한은 일정 기간 동안 분양권을 팔지 못하도록 규제하는 제도
프리미엄(피)는 분양권 거래 시 붙는 추가 금액이며, 플피, 마피, 손피등으로 나뉨

부동산 초보자분들에게 도움이 되었길 바라요! 궁금한 점이 있으면 언제든지 댓글 남겨주세요. 😊